Periculosidade em Condomínios: Os Riscos que Síndicos e Administradoras Não Enxergam

Condomínios residenciais e comerciais raramente se veem como empregadores com risco de periculosidade. Afinal, não são indústrias nem postos de combustível. Mas a rotina de um prédio reúne vários dos agentes que geram o adicional: quadros elétricos e cabines primárias, geradores com tanques de diesel, vigilância, portaria e, cada vez mais, empregados que usam moto para serviços externos. Síndicos e administradoras que conhecem esses pontos evitam condenações que acabam rateadas entre os condôminos.

Manutenção elétrica: zelador e eletricista

O Anexo 4 da NR-16 garante o adicional a quem trabalha em instalações energizadas em baixa tensão no sistema elétrico de consumo quando houver descumprimento do item 10.2.8 da NR-10, que trata das medidas de proteção coletiva, como desenergização, bloqueio, barreiras e sinalização. Em condomínios, é comum que o zelador ou o empregado de manutenção troque disjuntores, mexa em quadros de bombas e de garagem e faça reparos com tudo ligado, porque desligar significa deixar o prédio sem água ou sem portão.

Nesses casos, se não há procedimentos de proteção coletiva, o empregado pode ter direito ao adicional. Operações elementares, como trocar lâmpadas e ligar e desligar circuitos, estão excluídas pela própria norma, mas intervenções em quadros energizados não são operações elementares.

Cabine primária: alta tensão dentro do prédio

Grandes condomínios, especialmente comerciais e mistos, recebem energia em média tensão, em cabine primária com transformador próprio. Para a NR-10, alta tensão é a superior a 1.000 volts em corrente alternada, o que inclui as cabines de 13,8 kV. Empregado que entra na cabine para manobras ou manutenção com equipamentos energizados pode se enquadrar na hipótese de alta tensão do Anexo 4, sem depender da discussão sobre proteção coletiva.

O ideal é que intervenções na cabine sejam feitas exclusivamente por empresa especializada, com procedimentos próprios, e que os empregados do condomínio não tenham acesso a ela.

Gerador a diesel e a OJ 385

A OJ 385 da SDI-1 do TST garante o adicional ao empregado que trabalha em edifício vertical com tanques de líquido inflamável em quantidade acima do limite legal, considerando como área de risco toda a área interna da construção, em qualquer andar. Condomínios com geradores a diesel instalados no interior do prédio, com tanques de grande capacidade, podem expor porteiros, zeladores, faxineiros e demais empregados a esse risco.

A análise depende da capacidade e da localização dos tanques, verificadas em perícia. Condomínios que estão instalando ou ampliando geradores devem considerar esse aspecto no projeto, preferindo soluções que mantenham o armazenamento fora da projeção da edificação quando tecnicamente viável.

Portaria, vigia e vigilância

A jurisprudência predominante do TST nega a periculosidade do vigilante a porteiros e vigias no exercício típico da função, e o tema está em julgamento no Pleno do TST, no Tema 97. O risco aparece quando o condomínio usa porteiros ou vigias como seguranças: rondas ostensivas, abordagens, intervenção em ocorrências. Além da discussão sobre periculosidade, isso pode gerar desvio de função e diferenças salariais.

Quando o condomínio terceiriza a vigilância, responde subsidiariamente pelas verbas dos vigilantes se a prestadora não pagar, conforme a Súmula 331, item IV, do TST. O Estatuto da Segurança Privada, Lei nº 14.967/2024, exige que a vigilância seja prestada por empresa autorizada pela Polícia Federal.

Empregado que faz serviços externos de moto

Alguns condomínios têm empregados que fazem pagamentos, compras e entregas de documentos usando motocicleta. Pelo Anexo V da NR-16 e pelo Tema 101 do TST, o uso de motocicleta em vias públicas no trabalho, de forma não eventual e por tempo não ínfimo, gera o adicional de periculosidade, e o direito existe desde 2014. O trajeto exclusivo entre casa e trabalho está excluído, mas saídas habituais a serviço do condomínio não.

Se o condomínio depende dessas saídas, a alternativa é organizá-las de outra forma ou pagar o adicional. Deixar como está gera passivo.

Quem responde: síndico, condomínio e condôminos

O empregador é o condomínio, que responde com seus recursos. Se não houver fundo suficiente, a condenação é rateada entre os condôminos por meio de cota extra. Como o empregado tem até dois anos após o fim do contrato para ajuizar a ação, podendo cobrar os últimos cinco anos, uma irregularidade de gestões anteriores pode gerar condenação para a gestão atual.

O síndico, por sua vez, tem o dever de administrar o condomínio de acordo com a lei, e a gestão trabalhista faz parte disso. Documentar as providências adotadas protege a gestão e o próprio síndico.

Convenção coletiva dos empregados em edifícios

Empregados de condomínios costumam ter convenções coletivas próprias, com pisos por função e adicionais específicos. A convenção não pode reduzir o adicional de periculosidade abaixo dos 30% legais, conforme o artigo 611-B, inciso XVIII, da CLT, mas pode prever outras parcelas que precisam ser observadas. A gestão trabalhista do condomínio deve considerar a convenção e a lei ao mesmo tempo.

Condomínios comerciais e salas alugadas

Em condomínios comerciais, a análise alcança também os empregados das empresas que alugam salas. Se o prédio tem tanques de diesel acima do limite legal no interior da edificação, a OJ 385 da SDI-1 do TST pode alcançar empregados de todos os andares, e cada empresa locatária responde perante seus próprios empregados. Isso gera interesse comum entre condomínio e condôminos em conhecer e, se possível, adequar a instalação do gerador.

Administradoras e o papel de apoio

Administradoras de condomínios costumam cuidar da folha, dos contratos e da documentação trabalhista. Elas têm posição privilegiada para identificar riscos de periculosidade em vários condomínios ao mesmo tempo, e para orientar os síndicos sobre medidas preventivas. Uma rotina de verificação, incluída no serviço da administradora, com checagem de laudos, contratos de vigilância e atividades de risco dos empregados, reduz significativamente o passivo da carteira.

Para a administradora, isso também é proteção: condomínios condenados costumam questionar a qualidade da gestão administrativa.

Obras e reformas no condomínio

Reformas de fachada, troca de telhados, manutenção de reservatórios e obras em áreas comuns frequentemente envolvem trabalho próximo à rede elétrica, uso de andaimes e movimentação de materiais. Quando essas obras são contratadas com empresas terceirizadas, o condomínio, como dono da obra, deve verificar a regularidade da contratada e a adoção de medidas de segurança. Quando feitas com empregados próprios, os riscos são do condomínio.

Checklist para condomínios

Restringir serviços elétricos em quadros energizados a profissionais qualificados, com procedimentos da NR-10; vedar o acesso de empregados à cabine primária; avaliar a capacidade e a localização dos tanques do gerador; não usar porteiros e vigias como seguranças; contratar vigilância apenas de empresas autorizadas e fiscalizar o contrato; reorganizar ou remunerar saídas de moto a serviço; e manter laudo técnico atualizado e disponível.